Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Die Nebenkostenabrechnung (auch Betriebskostenabrechnung) ist die jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie gegenüber dem Mieter. Grundlage ist §556 BGB — sie muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Ausschlussfrist §556 Abs. 3 BGB: Geht die Abrechnung dem Mieter nach Ablauf der 12-Monate-Frist zu, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Die Ausschlussfrist gilt einseitig — der Mieter darf Guthaben noch geltend machen.
Umlagefähige Betriebskosten (BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend auf, was umgelegt werden darf:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser (Sonderregelung: §§ 7–9 HeizkostenV)
- Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr
- Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Hausbeleuchtung
- Sonstige Betriebskosten (sofern im Mietvertrag vereinbart)
Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Leerstandskosten.
Verteilerschlüssel
| Schlüssel | Geeignet für | Besonderheit |
|---|
| Wohnfläche (m²) | Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister | Häufigster Schlüssel, einfach prüfbar |
| Personenanzahl | Müll, Wasser (Pauschale) | Muss im Mietvertrag vereinbart sein |
| Verbrauch (Zähler) | Wasser, Heizung, Strom | Genaueste Methode, erfordert Ablesung |
| Einheiten | Allgemeinkosten pauschal | Einfach, aber ungenauer |
Heizkosten-Sonderregel: 50/50 oder 70/30
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Der Rest darf nach Wohnfläche verteilt werden. Standard in der Praxis: 70 % Verbrauch / 30 % Fläche.
Die häufigsten Fehler
- Abrechnungsfrist verpasst — Nachforderungen verfallen nach 12 Monaten
- Nicht umlagefähige Kosten eingestellt — Verwaltungskosten, Reparaturen
- Falsche Gesamtfläche — führt zu falschen Anteilen bei allen Mietern
- Fehlende Belege — Mieter hat Recht auf Belegeinsicht (§259 BGB)
- Falscher Abrechnungszeitraum — muss mit dem Mietvertrag übereinstimmen
- Unterjährige Wechsel nicht berücksichtigt — Ein-/Auszug muss tagesgenau verrechnet werden
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