Zwei Systeme, ein Gebäude
Im Alltag der Hausverwaltung laufen oft beide Systeme gleichzeitig: Wohnungseigentümer zahlen monatlich Hausgeld an die WEG — und vermieten ihre Einheit an Mieter weiter, die Nebenkosten zahlen. Wer beide Ströme nicht sauber trennt, hat schnell Probleme bei der Jahresabrechnung.
Hausgeld (WEG)
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es deckt die laufenden Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums — und die Instandhaltungsrücklage.
- Rechtsgrundlage: §16 WEG, Wirtschaftsplan (§28 WEG)
- Höhe: vom Wirtschaftsplan der WEG festgelegt, beschlossen in der ETV
- Enthält: Betriebskosten gemeinschaftliches Eigentum + Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage
- Abrechnung: jährliche Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung WEG)
- Gläubiger: die WEG selbst (nicht der Verwalter persönlich)
Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Hausgelds, aber nicht umlagefähig auf den Mieter. Das ist ein häufiger Fehler in der SEV-Verwaltung.
Nebenkosten (Mietverhältnis)
Nebenkosten im Mietverhältnis sind die Betriebskosten nach BetrKV, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf — sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Sie sind in §556 BGB und der Betriebskostenverordnung geregelt.
- Rechtsgrundlage: §556 BGB, BetrKV
- Höhe: monatliche Vorauszahlung, jährliche Abrechnung
- Enthält: umlagefähige Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherung…)
- Enthält nicht: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Reparaturen
SEV: die Schnittstelle beider Systeme
Bei der Sondereigentumsverwaltung (SEV) verwaltet der Verwalter die Einheit eines Eigentümers zur Vermietung. Dabei fließen Gelder in beide Richtungen:
| Fluss | Von | An | Rechtsgrundlage |
|---|
| Hausgeld | Eigentümer | WEG | §16 WEG |
| Mieteinnahmen | Mieter | Eigentümer (über Verwalter) | §535 BGB |
| NK-Vorauszahlung | Mieter | Eigentümer (weiter an WEG) | §556 BGB |
| SEV-Honorar | Eigentümer | Verwalter | Verwaltervertrag |
Jahresabrechnung SEV: was muss rein?
- Mieteinnahmen (Netto + NK-Vorauszahlungen)
- Abgeflossenes Hausgeld (Jahrestotal)
- NK-Abrechnung an den Mieter (BK-Abrechnung)
- Verwaltungshonorar
- Sonstige Ausgaben (Reparaturen auf Rechnung Eigentümer)
- Auszahlungsbetrag an Eigentümer
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