Steuer · §21 EStG

Anlage V für Privatvermieter — welche Kosten sind absetzbar?

Central Desk Ratgeber · Mai 2026 · Lesezeit ca. 5 Min.

Wer muss eine Anlage V abgeben?

Die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ist für alle Privatpersonen Pflicht, die Immobilien vermieten und dabei Einkünfte nach §21 EStG erzielen. Das gilt auch für vermietete Eigentumswohnungen, Garagen oder Ferienwohnungen — sofern keine gewerbliche Vermietung vorliegt.

Verluste sind wertvoll: Werbungskosten können die Mieteinnahmen unterschreiten — das entstehende Verlust verrechnet sich mit anderen Einkünften und reduziert die Steuerlast.

Einnahmen (Zeilen 9–24 Anlage V)

Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten)
NK-Vorauszahlungen des Mieters
BK-Nachzahlungen aus der Abrechnung
Abzüglich: BK-Guthaben die ausgezahlt wurden

Werbungskosten — die wichtigsten Positionen

Position	Zeile Anlage V	Besonderheit
Schuldzinsen (Darlehen)	17–18	Nur Zinsen, nicht Tilgung
AfA (Abschreibung) §7 EStG	33	2 % p.a. bei Baujahr vor 1925: 2,5 %
Sonderabschreibung §7b EStG	34	Neubau-Mietwohnungen, zeitlich begrenzt
Grundsteuer	55	Als Werbungskosten absetzbar
Versicherungen	57	Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz
Reparaturen / Instandhaltung	59	Vorsicht: Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand
Verwaltungskosten / Hausverwaltung	69	Verwalterhonorar vollständig absetzbar
Erhaltungsaufwand §82b EStDV	43	Verteilung auf bis zu 5 Jahre möglich
Fahrtkosten zur Immobilie	71	0,30 €/km, Fahrtenbuch empfohlen

AfA: der häufig vergessene Steuervorteil

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach §7 EStG erlaubt Vermietern, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Für Wohngebäude gilt:

Baujahr ab 1925: 2 % p.a. über 50 Jahre
Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. über 40 Jahre
Bemessungsgrundlage: Gebäudewert ohne Grundstück
Neubau (§7b EStG): bis zu 5 % p.a. in den ersten 4 Jahren (Bedingungen beachten)

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Ein häufiger Fehler: Größere Renovierungen können als Herstellungskosten (über AfA zu verteilen) einzustufen sein statt als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Grenzwert: mehr als 15 % der Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf = anschaffungsnahe Herstellungskosten.

§82b EStDV: Erhaltungsaufwand kann auf Antrag auf 2–5 Jahre verteilt werden. Das kann sinnvoll sein, wenn die Ausgaben in einem Jahr die Mieteinnahmen übersteigen.

Eigennutzungs-Anteil

Wer eine Immobilie teils selbst nutzt und teils vermietet (z.B. Einliegerwohnung), darf nur den auf die Vermietung entfallenden Anteil der Werbungskosten geltend machen. Aufteilung nach Wohnfläche.

Central Desk Anlage V: Alle Einnahmen und Werbungskosten werden automatisch aus den Buchungsdaten der Mietbuchhaltung übernommen. AfA, Schuldzinsen und §82b-Positionen können direkt erfasst werden — mit PDF-Export für den Steuerberater.

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